深圳：安居房合同滿10年可補繳價款申請取得完全產權

12月23日，深圳市住房和建設局發布關于《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》的通知，明確了安居型商品房取得完全產權補繳價款計算規則、辦理條件、辦理流程，以及繼承、結婚離婚權利人變更等內容。該政策將于2025年1月2日起正式實施。

根據《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》有關規定，購房人簽訂安居型商品房買賣合同滿10年后，可以按照有關政策規定補繳價款申請取得完全產權。本次出臺的政策則明確了安居型商品房取得完全產權的具體規則。

安居房合同滿10年可補繳價款變更為普通商品住房

此次發布的《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》顯示，安居型商品房權利人申請取得完全產權的，應當同時符合四個條件：一是申請人為安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》登記的權利人，且經其他共同權利人一致書面同意；二是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；三是因按揭貸款為該套安居型商品房設定抵押的，須經抵押權人書面同意；四是無法規、規章規定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產權的情形。

根據規定，安居型商品房權利人申請取得完全產權時應當補繳價款，即：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。稅費是指權利人在辦理安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費。

舉例而言，若購房者購買的安居型商品房，原購買價格為300萬元，那么原市場價格則為300/70%，約為429萬元。其補繳價款則為（429-300）×50%-稅費=64.5萬元-稅費。這也意味著購房者申請獲得完整產權需要繳納64.5萬元及扣除相關稅費的價款。

按照政策，權利人足額補繳價款后可申請變更登記，即權利人取得受理部門出具的準予取得安居型商品房完全產權的核準通知書后，可以依法向不動產登記機構申請將該套住房變更登記為普通商品住房。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，這也意味著，符合條件的安居房在足額補繳價款后，可像普通商品住房一樣上市交易。

不過，政策明確，對于權利人取得安居型商品房完全產權后上市交易的，按照相關規定不得以無房身份再次享受深圳市住房保障政策。

對購房人而言，可根據自身情況自愿選擇是否取得完全產權。政策明確，權利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，不取得住房完全產權的，不需要補繳價款，該套住房性質維持不變，權利人按照規定繼續占有、使用該套住房。

政策還提及，面向人才配售的住房產權管理有關事項按照本辦法規定執行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。

安居型商品房已不再配售，共有產權房實行封閉管理

業內人士指出，深圳安居型商品房的建設始于2010年，2011年深圳發布《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府第228號令），標志著深圳安居型商品房建設正式啟動?。

公開信息顯示，深圳市歷年共出售安居型商品房約7萬套、人才住房約1.4萬套，根據購買時間，陸續在簽訂合同滿10年后達到取得完全產權條件。按照政策規定，不申請取得完全產權，不需要補繳價款，居住權不受影響，還可繼承，預計每年實際辦理取得完全產權并且進入市場的安居型商品房數量有限。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，深圳第一批安居型商品房入市時間為2012年，截至目前，此類房源十年限售期已基本到來，部分業主需要非常清晰的產權管理制度。此次推出的安居型商品房產權新規，有助于提高住房資源的合理分配，為安居房流轉提供了靈活性。

不過，隨著《深圳市共有產權管理辦法》的出臺，自2023年8月1日起，深圳已不再受理安居型商品房輪候申請。同時，2023年9月4日召開的規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議明確，保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。

深圳新聞網報道也指出，深圳市目前正在規劃建設配售型保障性住房，已不再新增規劃建設安居型商品房，本次出臺的政策是依法依規解決安居型商品房歷史遺留問題。

2023年7月，深圳市住房和建設局發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產權住房管理辦法》、《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》（統稱四個政府規章），將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居，四個政府規章于2023年8月1日正式實施。

其中，對于配售型的保障性住房，《深圳市共有產權住房管理辦法》提及，自2023年8月1日起，不再安排建設安居型商品房和人才住房。已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續按照228號令及其相關規定執行。

這也意味著，隨著四個政府規章的落地，深圳的住房保障體系將由以往的公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三種類型為主。

彼時，深圳市住房建設局相關負責人表示，出臺四個政府規章，是深入貫徹落實黨中央、國務院關于住房工作各項決策部署、全面對接國家住房保障體系的具體舉措，對于努力解決新市民、青年人等各類群體的住房困難，逐步實現住有宜居，具有重要意義。

同時，共有產權住房實行封閉流轉制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉讓所購共有產權住房；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購共有產權住房轉讓給符合條件的對象。

共有產權住房項目的銷售均價按照市場參考價格的50%確定。購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產權份額。

從共有產權住房的實行情況看，首批兩個共有產權項目均獲追捧。近日，寶安區住建局公布了珈譽時尚花園和悅章鳳凰里的認購資格審核結果。其中，珈譽時尚花園共有產權住房共獲8069戶家庭提交認購申請。經審核，本批次住房資格審核合格的認購申請家庭共7812戶，配售的房源共計1729套；悅章鳳凰里共有產權住房共獲6413戶家庭提交認購申請。經審核，本批次住房資格審核合格的認購申請家庭共6254戶，配售房源共664套。按審核合格的家庭計算，珈譽時尚花園、悅章鳳凰里共有產權住房認購量與房源數比分別為4.5:1和9.4:1。